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« Nous avons une vraie conviction sur le périurbain »
Interview de Julien Mongoin et Louis d’Arexy par Business Immo
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En exclusivité
Article publié par Business Immo le 09/03/2022
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À eux deux, ils affichent 30 ans cumulés d’expérience en immobilier industriel. Julien Mongoin, ex-Nexity et Barjane, a cédé, en 2018, aux sirènes de l’entrepreneuriat. Louis d’Arexy, passé par les maisons JLL et GLP, n’a pas tardé à lui emboîter le pas. Ensemble, ils unissent leurs forces pour lancer Factor’Industry Real Estate (Fire), dont le positionnement périurbain responsable est assumé. Premiers projets et premiers succès…
Business Immo : Quelle est la genèse de Fire ?
Julien Mongoin : Factor’Industry Real Estate est né d’une rencontre, d’un constat et d’une conviction. Avec Louis d’Arexy, mon associé, nous avons démarré à peu près en même temps dans l’immobilier au milieu des années 2000. Véritables pure-
players, nous avons mené des chemins parallèles avant de nous retrouver en 2008 sur une opération commune : un projet de plate-forme logistique pour le compte de Système U, à Nanteuil-Le-Haudouin (60). À l’époque, cette classe d’actifs n’avait pas la cote qui est la sienne aujourd’hui. Parent pauvre de l’immobilier, l’entrepôt était alors considéré comme un actif difficile, voire maudit. Pour autant, nous y avons toujours cru et nous en sommes devenus des spécialistes.
Louis d’Arexy : Dix ans plus tard, chacun de nous avait monté sa propre structure. La crise sanitaire a joué le rôle d’un véritable déclencheur. En 2020, nous avons décidé de mettre nos activités d’aménagement, de développement, d’investissement, d’asset management et de conseil en commun. C’est la création de Factor’Industry Real Estate, qui assume un focus immobilier périurbain avec lequel nous sommes nés professionnellement il y a 15 ans.
BI : Comment vous démarquez-vous sur ce marché déjà très encombré ?
JM : Notre marque de fabrique, c’est l’immobilier industriel et logistique avec des prises de position à fortes valeurs environnementales et sociétales sur toute la gamme : entrepôts XXL, last mile, parcs d’activités, locaux industriels. Nous ne faisons que ce que nous connaissons bien. Notre coeur de métier, c’est l’accompagnement des territoires dans leur développement économique et citoyen. Notre ADN, ce sont les utilisateurs et leurs besoins : clé en main, Vefa…
LA : En 2022, le marché de l’immobilier logistique et industriel est pléthorique avec une quantité d’acteurs. Notre différence repose sur l’expertise complémentaire de cet actif passionnant avec une vraie conviction sur le tissu périurbain qui n’a parfois pas bonne figure. Ensemble, nous pensons au contraire que l’aménagement des territoires à forte dimension industrielle participe à la vitalité ou à la revitalisation économique de la France.
BI : Quel sont votre track-record et vos projets ?
LA : En moins de deux ans, Factor’Industry Real Estate a réalisé près de 300 M€ d’investissement pour le compte de ses clients, gère plus de 150 M€ d’actifs et affiche plus de 350 000 m² de projets dans le pipe. Nous travaillons également sur plus de 70 ha de fonciers et de friches industrielles destinés à accueillir, sous 24 à 36 mois, des projets générateurs de milliers d’emplois.
JM : Premier projet significatif de Factor’Industry Real Estate, la réalisation en blanc d’une plate-forme logistique de 100 000 m² à Ablaincourt-Pressoir (80), en Picardie, pour le compte de l’investisseur GLP, est menée en copromotion avec Stonehedge. Exemplaire sur le plan environnemental, ce projet accueillera notamment une centrale photovoltaïque de 8 MWc. Nous menons également l’aménagement d’un programme mixte de 15 ha de fonciers à Senlis (60) en partenariat avec Montea. Cette opération abritera un parc d’activités PME-PMI et une plate-forme d’activités logistrielles. Toujours avec l’investisseur belge, nous travaillons sur le développement d’un bâtiment industriel de 30 000 m² à Saint-Priest (69).
LA : Sur le front de l’investissement, Factor’Industry Real Estate a conseillé des investisseurs institutionnels dans l’acquisition d’actifs à usage logistique et industriel pour un montant d’environ 300 M€, et notamment la société Nuveen Real Estate dans l’acquisition off-market de deux portefeuilles d’actifs de logistique du dernier kilomètre pour un montant supérieur à 100 M€, loués sur la base de baux long terme. Des acquisitions qui ont positionné Nuveen Real Estate parmi les plus importants investisseurs de logistique du dernier kilomètre en France.
BI : Quel regard portez-vous sur le marché boomyde l’immobilier logistique ?
JM : La crise sanitaire s’est traduite par une ruée sans précédent sur l’immobilier logistique. Chaque semaine, un nouvel acteur fait son entrée sur le marché. Et tous les mois, les taux baissent de 10 bips. Dans ce nouvel environnement, Factor’Industry Real Estate identifie les vrais nouveaux entrants avec sa double casquette développement/investissement.
LA : Dans un marché très disputé, il ne faut pas perdre de vue les fondamentaux de l’immobilier logistique qui restent les accès routiers et le bassin de main-d’oeuvre. Alors que l’Île-de-France n’a plus de fonciers ni de projets logistiques, Factor’Industry Real Estate déplace ses pions dans de nouveaux territoires situés entre 100 et 200 km de l’Île-de-France, mais aussi sur la façade atlantique et l’Arc méditerranéen, car nous avons une vraie conviction sur les territoires. Au-delà de la dorsale qui perd de sa vigueur, c’est aujourd’hui l’offre qui fait la demande.
BI : Le développement de la logistique en France peut-il être freiné par des facteurs exogènes tels que la ZAN ou un risque de bulle spéculative ?
JM : La prise de conscience environnementale ne doit pas occulter le fait que tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. Avec l’accélération du e-commerce, le marché de la logistique s’est élargi sans bénéficier d’une offre nouvelle. Si l’on veut rétablir une souveraineté industrielle en France et une capacité d’exportation, nous avons besoin de bâtiments permettant de stocker des matières premières et des produits finis. Incontestablement, la logistique peut incarner un outil très sérieux de réindustrialisation de la France. Tout comme les parcs d’activités que nous devons rendre toujours plus évolutifs afin de non seulement pérenniser les tissus économiques locaux, mais aussi de répondre aux nouveaux enjeux de localisation et de productivité des PME/PMI. Le rôle de ces actifs est clé dans les mutations territoriales à venir engendrées par les crises climatiques et l’évolution en profondeur du monde du travail.
Qui sommes-nous ?
Fondée par deux associés, Julien Mongoin et Louis d’Arexy, forts de 30 ans d’expériences cumulées en investissement immobilier, en asset management et en développement, FACTOR’INDUSTRY REAL ESTATE est une société indépendante spécialisée dans le développement, l’aménagement et l’investissement immobiliers à forte valeur environnementale et sociétale.
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